江中帆
金橘房地产开发公司投资开发当地财富广场一个商业项目“铂金时尚女人街”时，工人在建筑工地挖掘出一段明代城墙遗址，当地文化局得知后，向金橘公司下发了“关于财富广场工地立即停止施工的通知”，限金橘公司在建设工地约5000平方米范围内停止施工。后就该城墙的保护，当地文化局多次发文与金橘公司及政府的相关负责人进行协商。协商过程中，金橘公司取得了商品房预售许可证。随后，金橘公司和个体户袁雪梅签订了商品房买卖合同，约定袁雪梅购买“铂金时尚女人街”商铺两处。双方约定，“铂金时尚女人街”于次年8月交付使用。签订合同后，袁雪梅一次性付清房款250余万元，余款60万元办理银行按揭贷款。
到了合同约定的房屋交付期限，金橘公司却以地下存在古遗址，政府责令停止施工，属于不可抗力为由，提出不能交房，虽经多次交涉，双方一直未能达成一致意见。
无奈之下，袁雪梅将金橘公司告上了法院。在法庭上，金橘公司指出，政府为了保住地下古遗址采取的行政行为，是政府行为，公司不能控制，属于不可抗力。依照合同的约定公司不应承担违约责任。
但法院认为，相关部门早在金橘公司获得商品房销售许可证之前就关于明代城墙遗址如何保护问题向金橘公司发函，金橘公司此时应当能够预料到该城墙的发现及处理将对房屋的交付带来影响，而公司仍与袁雪梅约定了商铺的交付时间，金橘公司应对其延期交付承担全部责任。而由于金橘公司未按照承诺的时间交付房屋，致袁雪梅未能按照预期的时间使用房屋，势必给袁雪梅带来一定损失，故金橘公司应当承担赔偿责任。对于赔偿的具体数额，参照合同约定的逾期交付的违约责任，并结合同地段商铺的租金及付清房款的时间，根据公平原则，法院作出一审判决，要求金橘公司支付袁雪梅损失赔偿款85640元。
不可抗力，是指人力不可抗拒的外在力量，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为、社会异常事件等。这些非当事人主观意志所能支配的外在现象，是各国法律普遍规定的免责事由。我国合同法第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。可以看出，不可抗力的构成要件有两个方面:其一，“不能预见、不能避免、不能克服”，这三者必须是同时具备，缺一不可的。任何一个方面的缺失都会导致不可抗力的主张不能成立。其二，不可抗力必须是一种客观情况，这种“客观”又有别于哲学上的“客观”，在法律上有其特定的含义，通常指自然现象或社会事件。
不可抗力的认定应把握三点:首先，导致不可抗力的事故是在合同订立之后发生的，如果该事故发生在合同订立之前，就当然不能构成“不能预见”的事实;同时，事故是否发生是合同当事人在订立合同时不能认识的。判断当事人能否预见，是指在正常情况下，一般理智的常人能否预见;如果当事人是某方面的专业人士，其在该专业方面的预见能力超过了常人，那么，该事故也不构成不可抗力。其次，事故的发生是不可避免的。也就是说在合同订立后，当事人对可能出现的事故即使采取了积极的预防措施，但客观上并不能阻止事故的发生。如果事故的发生虽不能预见，但在其即将发生或已经发生后，可以采取有效措施予以补救，但当事人未能补救，那么，该事故也不构成不可抗力。最后，事故的发生是不能克服的。即事故一旦发生，当事人只能任其发生下去，采取的任何补救措施都不能避免损害后果的发生，使合同得以履行。如果事故发生后有克服的可能，但由于当事人的疏忽或当事人没有尽到最大的努力去克服而导致损害后果发生的，即使事故的发生为合同的履行造成困难或使相关履行费用增加，该事故也不构成不可抗力。
本案中，金橘公司作为房地产开发公司，在进行开发施工时即应对地下是否存在古遗址等情况，作出计划安排、制订方案;并在房屋预售时就可能出现的各种情况的法律后果如实告知购房者。但金橘公司在房地产开发前显然没有做好充分的预案，也没有对购房者履行提前告知义务，且在已经发现地下已存在古城墙遗址，应当能够预料到该城墙的发现及处理将对其所开发房屋的交付期限带来影响的情况下，仍然承诺按期交房。因此，金橘公司以不可抗力为由不予交房是违反合同规定的，应当承担赔偿责任。
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