流质契约无效的司法认定

作者：陈刚 发布时间：2011年 12月 02日 来源：原创

一、基本案情 原告：某房地产公司 第一被告：某安装公司 第二被告：蓝某 2006年10月12日原告与第一被告订立《设备安装合同》，约定：原告将其开发的某小区供电设备安装工程发包给第一被告，工程竣工日期为2007年1月15日；工程总价为850万元，由原告于工程竣工之日起三个月内付清。合同签订后，第一被告进场施工。由于种种原因，工期一再顺延。施工期间，原告陆续向第一被告支付工程款320万元。2009年3月31日，原告与第一被告订立《抵押协议书》，约定：因原告欠第一被告530万元，原告将其所有的某小区房产作价530万元抵押给第一被告；于合同订立之日将抵押房屋预售备案登记于第二被告名下；上述欠款最迟不得超过2009年8月31日归还，在此期间归还不计利息，逾期不还，上述抵押物归第一被告所有。同日，原告与第二被告订立《商品房买卖合同》，并办理了房屋预售备案登记手续。后原告向第一被告支付了50万元工程款。 原告一审诉讼请求为：确认与第一被告所签《抵押协议书》无效，确认与第二被告所签《商品房买卖合同》无效。 一审法院认定《抵押协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，判决驳回原告的诉讼请求。 原告不服一审判决，提起上诉。 二审查明，第一被告本案工程负责人吴某于2008年12月11日向原告出具《承诺书》，载明：本案工程部分工程在2008年12月底前办理完毕，以供电部门手续为准，否则，赔偿损失。2009年8月26日吴某再次向原告出具《承诺书》，载明：第一被告在9月6日前帮原告工程全部完工，否则，抵押物无偿退还原告，工程款按700万元结算，150万元作为赔偿。二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。 二审认定《抵押协议书》中关于欠款履行期届满时，抵押物归第一被告所有的条款属流质契约，该条款无效；《商品房买卖合同》是基于该流质契约所订立，亦属无效。判决撤销原审判决，支持原告的一审诉讼请求。 二、争议焦点 原告与第一被告订立的《抵押协议书》、与第二被告订立的《商品房买卖合同》是否有效？ 三、双方观点及主要辩论意见 原告主张：相关事实表明，涉案工程在订立《抵押协议书》时尚未全部完工，相关工程欠款履行期未届满，《抵押协议书》从内容到实质表达的均是抵押担保的意思表示，而没有抵偿的意思表示。假设双方本意是以物抵债，则直接签订《商品房买卖合同》即可，不需要签订《抵押协议书》的同时，再签订《商品房买卖合同》。并且，在《抵押协议书》订立后，原告还在继续向第一被告支付工程款，则抵偿一说更加不能成立。既然债务履行期限尚未届满，那么《抵押协议书》约定的担保方式，属于《物权法》、《担保法》明确规定禁止采用的流质契约，应属无效。 《商品房买卖合同》是建立在流质契约基础之上，并无买卖的真实意思与实际交易的行为存在，其真实意思并非买卖房屋，而是为了实现流质契约条款而订立，同样违反了法律禁止性规定，合同自始无效。 被告方主张：原告为清偿到期债务，与第一被告订立《抵押协议书》，该协议名为抵押，实为抵偿。协议签订后，原告与第二被告签订《商品房买卖合同》，房产的所有权已经发生了转移，是典型的以物抵债行为，该行为未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。第一被告与第二被告之间有到期债权债务关系，第一被告指定原告与第二被告签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，房产所有权应属于第二被告。 四、法院的说理评判 一审法院认定当事人在签订《抵押协议书》后，并未办理抵押登记，未产生担保物权的法律效果，是否约定流质契约对双方当事人权利义务无意义；本案工程于2008年11月7日已经供电部门综合验收，原告欠第一被告债务在2009年2月7日已经到期，原告为履行到期债务，以房屋预售形式将其所属房产抵偿债务，《抵押协议书》名为抵押实为抵偿，该行为并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故判决驳回原告的诉讼请求。 二审法院经审理认为：本案的基础法律关系为建设工程施工合同关系，纠纷系双方当事人履行施工合同工程款支付中的担保问题。原告与第一被告在订立《抵押协议书》时，原告的工程欠款履行期限尚未届满，故《抵押协议书》中关于将抵押物直接用于抵偿债务的条款，属抵押权流质契约条款，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，该条款应当无效，其他内容合法有效。双方当事人虽订立了《抵押协议书》，但未将抵押房屋向房屋管理部门办理抵押登记手续，抵押权并未成立，不得对抗第三人。《抵押协议书》明确约定，双方自签字之日起到房产部门办理备案登记手续，备案登记在第二被告名下。可见，原告与第二被告于同一日签订的《商品房买卖合同》，是为履行《抵押协议书》备案登记的约定，实现该协议中流质契约条款而订立的合同，双方订立《商品房买卖合同》的真实意思是为了以物抵债，故由于流质契约条款无效，该《商品房买卖合同》亦无效。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，遂判决撤销原审判决，支持原告的诉讼请求。 五、作者述评 造成本案一审、二审结果大相径庭的原因，在于债务履行期限是否届满这一关键事实的认定与否，也直接关系到流质契约是否成立。所谓流质契约，是指当事人在签订抵押合同时，或者债权清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该条是关于流质契约禁止的规定，表明了我国立法对流质契约的严格禁止态度。之所以对流质契约采取禁止态度，主要是为了保护债务人的利益。债务人通常因急于取得资金，或使自己及早摆脱困境，在签订抵押合同时往往处于弱势地位，不惜以价值较高的财产为较小的债务提供抵押，债权人也会利用其优势地位设置种种不合理的条件，迫使债务人签订流质契约。本案中，用于抵押的房产实际价值高达千万元，用以抵押区区530万元工程款，即是上述不合理现象的充分体现。当然，如果当债务履行期限届满时，抵押物明显贬值，让债权人接受远低于债权的抵押物，同样损害了债权人的利益。因此，为了尽量维护交易的公平性，我国法律对于流质契约采取严格禁止的态度。 二审中，原告代理律师紧紧抓住一审判决遗漏关键事实，即涉案工程尚未全部完工，相关工程欠款的履行期限至《抵押协议书》签订时尚未届满的事实，从而有力地反驳被告方名为抵押，实为抵偿的说法，使其抵偿的观点无法自圆其说。进而，充分证明《抵押协议书》当中的流质契约条款成立，则该条款自然是无效的。同时，该流质契约条款是《商品房买卖合同》签订的前提和基础，其无效亦属必然。据此，二审法院采信了原告的诉讼主张，撤销了一审判决，支持原告的诉讼请求，彰显了司法的公平与正义。