[案情]
某房地产开发公司欠甲债务120万元，甲将该公司起诉到法院，同时向法院提出诉讼保全申请。根据甲的申请，法院遂裁定保全了某房地产开发公司已封顶但未办理竣工验收手续的商品房850平方米，并到房管部门办理了查封登记手续。案件经法院审理后判决某房地产开发公司归还甲120万元。判决生效后进入执行程序，因某房地产开发公司未按执行通知书指定的期限履行付款义务，故法院将查封的850平方米的商品房进行了评估，并委托拍卖公司拍卖。拍卖公告在当地报刊登出后，案外人乙向法院提出执行异议，称其于查封前就与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，并支付了大部分购房款180万元，某房地产开发公司向案外人乙出具了180万元的收款收据。剩余购房款80万元案外人乙未付。某房地产开发公司将房屋钥匙交付给了案外人乙，案外人乙将其所有的桌、椅和沙发等物件放置在该房屋内，并将该房屋锁上。案外人乙向法院提供了其与某房地产开发公司签订的《商品房预售合同》一份和某房地产开发公司向其出具的180万收款收据一张等相关证据材料。但某房地产开发公司和案外人乙均未到房管部门办理登记备案手续。经查，房管部门此前已向某房地产开发公司颁发了《商品房预售许可证》。
[分歧]
针对本案有二种执行意见。第一种意见认为：因案外人乙和某房地产开发公司双方均未到房管部门办理登记备案手续，案外人乙亦未实际占有和居住。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，案外人乙的执行异议应予以驳回，继续执行。造成案外人乙的损失，由其向某房地产开发公司主张权利。第二种意见认为：案外人乙提出在法院查封房屋前就已购买了该房屋，并签订了《商品房预售合同》，有支付大部分购房款的收款收据为证，且已实际占有了该房屋，未到房管部门办理登记备案手续责任不在案外人乙。案外人乙提出的执行异议成立，应予以支持。法院应立即停止拍卖并解除查封。法院应根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条的规定，向案外人乙发出《第三人履行到期债务通知书》，通知其将尚未支付的剩余购房款80万元交给甲（案件申请执行人）。
[评析]
笔者同意第二种意见。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。根据该款规定，办理登记备案义务人为某房地产开发公司。《城市商品房预售管理办法》第十三条规定：开发经营企业在预售商品房中未按规定办理备案和登记手续的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。《物权法》第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。案外人乙作为消费者履行了其应履行的义务且又无过错，某房地产开发公司应到房管部门履行登记备案义务而未履行义务的，责任应由其公司承担，政府职能机构的房管部门应对其进行处罚，造成某房地产开发公司不及时履行登记备案义务，政府职能部门也应负有一定的监管不力的责任。假如某房地产开发公司将其所有的商品房预售后，有意不去房管部门履行登记备案义务，而这些已预售的商品房因其所欠巨额债务全部被法院查封，进而拍卖掉了，对某房地产开发公司来讲，是借助司法权力“拆了东墙补西墙”，损害了消费者（购房者）的合法利益。法院也间接成为了某房地产开发公司损害消费者的“帮凶”。
《消费者权益保护法》第七条规定：消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。上述法律和司法解释均对消费者的合法权益给予了特别的保护，属于《物权法》第九条第一款中“但法律另有规定的除外”的范围。此款应理解为如有其他法律规定应从其规定。故不能简单的认定未到房管部门办理登记备案手续，而案外人乙就不得对抗法院的强制执行，法院置存在的客观事实于不顾，如此将会造成社会诸多不安定因素的发生，案外人乙为维护自身的合法权益。其不得不走上访和诉讼之途。因此，消费者（案外人乙）的合法权益必须切实加以保护，这样才有利于维护正当的民事行为和合法的交易对无过错方的保护，有利于社会主义市场经济持续稳定健康的发展，有利于社会的和谐和稳定。
至于案外人乙是否实际占有了该商品房，笔者认为案外人已实际占有了该商品房，因某房地产开发公司已将钥匙交给了案外人乙，案外人乙也将其桌、椅和沙发等物件放置了该房屋中，且其将房屋门锁上了。不应以案外人乙未实际居住而认定未实际占有这是不对的。但根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建筑法》第六十一条第二款：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述二个法条的规定，某房地产开发公司是不能将房屋交付给案外人乙使用的，其将未办理竣工验收合格的房屋交付给案外人乙，是违反了法律禁止性规定的，其应待该房屋竣工验收合格后方可交付给案外人乙使用。
作者： 江龙浔
作者单位：江西省九江市中级人民法院
