律师提醒：个人通过公司名义购房 风险大费用高

作者：不详 发布时间：2011年 12月 26日 来源：厦门房地产联合网

一段时间以来，“限购令”犹如一道无形的“高墙”，在遏制炒房投机的同时，也“误伤”了一部分改善型刚需，不少人通过其他途径“逃离”限购。记者走访发现，“限购令”限的是业主、个人，但对于“非个人”购置住宅并没有限制。 　　近日，某项目开盘时，一位前期业主以公司名义一次性购买了12套低层的住宅，称将用作公司办公、给员工居住。对此，网友提出疑问“一个业主怎能买12套？限购令难道是骗人的吗？”“以公司的身份购房，可以认购多少套？存在什么风险？” 　　记者从相关部门了解到，以公司名义购买多套商品房在理论上是可行，目前对于以公司名义购房并无相应法律法规的限制性规定。以公司名义购买的房产到底有没有风险？带着网友的疑问，记者采访到了福建天凯律师事务所苏奕欣律师。 风险：通过公司名义购房 在限购期间无法回购 　　“个人将房款交给个别公司，以公司名义购房，确实可逃避限购。但是，以公司名义所购房产，在另行转让给个人时，风险还是蛮大的。”苏奕欣律师表示。 　　“首先，以公司名义购房，房屋无法列为个人财产，房产就将被视为公司固定资产，需要每年列入财务报表计算折旧。另外，一旦公司财务状况出现问题，房产也有可能被抵押、变卖。其次，以公司名义购房存在巨大税费压力，除营业税、土地增值税、个人所得税外（和商业地产类似，取税费标准高值），公司所购房产每年还得固定缴纳高额房产税。” 　　“这个房产税和现在针对住宅市场开征的房产税不同。一直以来，企业资产每年都需要缴纳一笔税率不菲的房产税。”某业内人士坦言，“企业房屋的税费与企业的盈利状况也有密切联系，税费交多少，盈利状况很重要。” 　　另外一位业内人士称，除了缴纳税费明显增多外，无法列为个人财产也是公司购房存在的问题。他表示，个人以公司名义购房后，在限购政策执行期间，个人无法从公司购回该房产，不能实现产权在公司和个人之间转让，所以实际购房的个人只能享有使用权。“限购细则出台后，相关部门并没有明确政策执行时间多长，对个人来说时间的不确定存在很多风险，如公司起私心将房产据为己有，那么实际出资的购房人权益将无法得到保障，购房人在此期间承担的风险极大。” 　　“即使是以本人名义注册的公司，要想把公司购房转到个人名下，也必须通过转售程序，缴纳相关税费后办理过户手续。”苏奕欣律师告诉记者。 算账：公司名义购房比个人购房需多缴纳近10万税费 　　“以公司名义购房，所缴纳的税费，比个人购房缴纳的税费，应该说是比较高”。对此，苏奕欣律师还给购房者详细算了一笔账， 以首次购买一套100平方米、总房款300万元的5年内二手房为例，分别计算了个人购房和个人以公司名义购房需缴纳的税费总额。计算发现，以公司名义为个人购房比个人购房需多缴纳税费7.17万元。 　　个人购房：税费支出＝契税4.5万(300万×1.5%)＋营业税16.5万(300万×5.5%)＋个人所得税3万(300万×1%)＝24万元　 　　个人以公司名义购房：税费支出＝契税9万(300万×3%)＋营业税16.5元(300万×5.5%)＋个人所得税3万(300万×1%)＋房产税2.52万[300万×(1-30%)×1.2%]＋印花税0.15万(300万×0.5‰)＝31.17万元 中介：厦门以公司名义购房仅属“个案” 　　记者走访了几家二手房中介，丹厦房产和厦房置换的工作人员均表示，个人以公司名义买房规避限购令的案例很少。“个人以公司名义买的房子，房子的产权登记在企业名下，个人只有使用权，而产权转让需要支付巨额的税费不说，以后还得考虑房子的买卖问题。”厦房置换的某工作人员表示。 　　“个人以公司名义买的房子税费太高了，和个人买卖不同，二次销售时，要按销售差价交很高的土地增值税。企业卖房，最少也要交销售差价20%的土地增值税，这么高的税费购房者哪里敢买。如果是个人自己的公司，他自己愿意承担这部分税费，那也是可以的，但还是不建议用这种方式买。”丹厦房产中介人员告诉记者。