关于对农村房屋自由流转的分析

作者：不详 发布时间：2012年 01月 04日 来源：来自网络

长期以来，我国农村房屋不允许自由流转。但为什么农村房屋不允许自由流转，应不应该允许其自由流转，一直在法学界和实务界争论不休。《物权法》起草时，农村房屋是否应当自由流转的问题就是《物权法》十大焦点问题之一。在《物权法（草案）》第三次审议稿第162条第一款曾规定：“农村房屋使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合农村房屋使用权分配条件的农户；住房转让时，农村房屋使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置农村房屋。”但该条规定并未出现在最终定稿的《物权法》中，公布施行的物权法第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。立法者把这个关乎十亿农民利益的重大问题最后还是回避了，但对农村房屋是否应当自由流转的拷问始终没有结束，对于禁止农村房屋自由流转是有害于农民还是有利于农民的拷问没有结束。本文拟从法律本身和农民利益角度来阐述农村房屋应当自由流转。      一、农村房屋买卖不能自由流转的法律分析 目前，我国对于农村房屋买卖特别是城镇居民购买农村房屋是禁止的。但考察禁止农村房屋买卖的规范性文件，我们发现禁止农村房屋买卖的规定只出现在国务院和国家有关部委的一些规范性文件中。如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。但把农村房屋买卖放到法律的层面上考察，我们得出的结论却是对农村房屋买卖并不禁止。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从该规定来看，法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”。该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法律中没有禁止农村房屋买卖的规定。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的国务院及国土资源部下发的《通知》和《意见》仅仅为规范性文件，其效力远低于法律的效力，根据法律位阶，下位法与上位法抵触的当然是无效的。但现实是法律却被搁置一边，国务院的文件大行其道。      但不管怎么说，结论应该是农村房屋买卖从法律上是允许的，现在不允许农村房屋买卖是违反法律的。      二、农村房屋不能自由流转产生的社会问题    （一）农民进城务工，大量农村房屋无人居住造成资源浪费。由于城市化的加剧，越来越多的农民离开自己的土地，到城市去打工。导致许多农村的老屋十屋九空，大量土地闲置造成资源浪费。    （二）小产权房泛滥。由于房价疯狂上涨，很多靠近城市的农村都想分一杯羹，于是在自己的农村房屋里盖楼，或者未经审批在耕地或者其它集体用地上建成了商品房，形成了所谓的小产权房。由于小产权房的价格比大产权房低将近一半左右。所以，虽然中央三令五申说小产权房违法，但是小产权房还是屡禁不止。法不责众，导致政府对现在已经形成的大部分小产权房也无能为力。    （三）推高了市场房价。农村房屋不能直接入市交易减少了房屋供应的数量，直接影响了市场房价。    （四）严重损害了农民的利益。现在尽管禁止农村房屋买卖打着是为了农民的利益的旗号，是为了维护稳定。但显然这是一个伪命题。在农村租赁一处住房，许多地方每月只有一二百元的成本。相对于农村房屋，农民的承包地对于务农的农民才是根本。如果仅以农业作为农民的生存之本，那么承包地显然具有最为重要的作用。如果说关系到稳定，那么承包地才有可能涉及到这一问题。但根据土地承包法第十条的规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”根据法律的规定，国家鼓励承包地的自由流转。在重庆等地，承包地甚至可以入股。根据这些法律法规，只要农民选择了流转，就完全可能丧失其土地承包权，而丧失土地承包权的含义与丧失农民的房屋对于农民的生活的意义是不言自明的。所以，称不允许农村房屋买卖是为了农民的利益这显然是一个伪命题。 同时，禁止农民房屋上市交易，显然会使农民房屋价值大大缩水，许多农民进城并已经定居的情况下，不让农民房屋上市交易，农民只能任由房屋破败毁损，严重损害了农民的利益。      三、对农村房屋流转的几点建议     （一）统一立法，进一步明确农村房屋可以自由流转。正如江平教授就指出的，立法者应从农民的角度、房屋的角度、所有权的角度看问题[1]。农民房屋是其最重要的财产之一。改革开放几十年了，我们要让农民兄弟有自己的财产，对于自己的财产有充分的处分权利，所以要把农民享有的唯一一套宅基地上的房屋作为其具有完全所有权的财产去处分。在物权法修改中，明确农民宅基地上的房屋可以自由处分，但处分后不得再申请宅基地上建房，使土地法与物权法做到良好的衔接。    （二）制定规范，使农村房屋有序的进入市场交易     1、明确流转条件。为了交易安全，也为了管理方便，应当规定只有符合相应条件的农村房屋才能上市交易。条件主要有：（1）流转的农村房屋所用权须合法，依法办理了土地登记，有合法的土地权属证书。（2）权属没有争议。（3）征得共有人的同意。诸如此类，等等。     2、明确流转方式。农村房屋可以通过买卖、出租、抵押、赠与、继承等方式进行转让，但因买卖、出租、和赠与转让农村房屋后，再申请农村房屋的，不予批准。这样可以保证“一户一宅”，防止不法人员倒卖农村房屋，使耕地面积减少。     3、明确流转范围。流转的对象和范围可以是城镇居民，而不是局限于本集体经济组织成员。因为城镇居民在许多方面占有优势，可以为农村带来急需的资金、技术和先进的知识、观念，城镇居民到农村定居将会对改变农村面貌发挥积极的作用。                          小结     积极探索有效的农村农村房屋流转管理体制，研究建立符合我国现实农村国情的农村房屋流转法律制度和农村房屋交易市场，允许农村农村房屋上市公开流转，这不仅能够增加了农民的融资手段，增强农民进城购房能力，为他们安居乐业的创造基本条件，而且可以盘活农村房屋存量，节约耕地资源，有利于村、镇的建设和农村经济的发展。